朝阳二手房

二手房加税费等不一定比一手房划算

【导语】:二手房比一手房的价格低,那是不是买二手房就划算呢?业内人士分析,一般情况下,二手房的价格低于一手房,但也会出现一、二手房价倒挂的现象。买二手房不一定就划算。

  到手价才是最终价格

  其实,决定房价的因素很多,单纯的价位高低,无法反映出房价的真实水平。比如有些二手房报价确实要比同类型新房低一些,但房价中还包含其他成本,如税费等,这样算下来总价反而比新房高。不管是选择哪种类型的房子,一定要综合考虑到各种因素,从而计算出最终的“买家到手价”,这样才能做出合理判断。为了增加各楼盘之间的可比性,应尽量选择品质相同的楼盘进行比较。决定楼盘品质的因素有很多种,比较常见的如所处地段、周边配套、人文环境、建筑质量,甚至包括物业管理等,都会影响到其品质。

  税费成本是重点

  买新房与买二手房,最关键的是税费成本不同。这种情形主要是针对同一个楼盘而言。从表面上看,不管是买新房还是二手房,买家承担的税费只是契税以及少量的交易手续费。但在二手房买卖过程中,卖家会将包括二手房个税、营业税,甚至中介佣金等费用全部计入房价中,因此买家除了自己所应承担的契税、交易手续费、中介佣金等费用外,还要承担卖家转嫁过来的成本,最终的结果是导致购房成本大增。所以在选择房源时,得到对方报价之后,要综合计算各项开支,计算出买方的“到手价”。当然,具体计算过程中还会涉及不同的报价方式。目前比较常见的是卖家“净到手价”,即卖家具体收到的房款、税费等由买家承担,这需要根据上述方式来估算购房总成本。但如果卖方报的是成交价,税费自理,则其计算过程跟新房类似,只需考虑自身所应承担的税费以及中介佣金等。

  一、二手房税费对比

  假设买一套产权面积120平方米的房子,首付三成,需要商业贷款112万元。

  房价相同的情况下:

  (1)买二手房。房价160万元,贷款112万元,评估价按1万元/平方米(目前该地区的评估价为8000元到1万元/平方米左右)计为120万元,那么,支出是多少?契税=评估价×1.5%=18000元营业税+个人所得税=评估价×6.6%=79200元按利率8.5折计算,112万元贷款20年利息=740000元买方拿到产权,开始装修前,总计支出:1600000+18000+79200+740000+16000(中介费=房价×1%)=245.32万元。

  (2)买一手房。房价也为160万元,贷款112万元,首付48万元(一般两年后交房,两年内无权转让房子,不像买了现房能随时折价套现)。两年后拿到产权,开始装修,那么支出是多少?

  契税=160万元×1.5%=24000元维修基金=40元/平方米×120平方米=4800元管道煤气费+有线电视初装费等相关费用=3500元左右按利率8.5折计算,112万元贷款20年利息=740000元买方拿到产权开始装修前,总计支出:160万+24000+4800+3500+740000=237.23万元提醒:也许大家忘了算一笔账,如果一手房是现房,出租两年,每月租金按3500元计算,两年共收租金84000元,比买期房划算。

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